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谢世荣律师:18026308423

简述租赁合同纠纷中的常见法律问题

时间:2017-06-13 14:25:05


  【实际案例】

  2014年9月,A公司与黄先生签订了《租赁合同》,约定黄先生将自有厂房租赁给吴先生开办工厂,A公司每月支付租金两万元,租赁期限为五年。租赁合同签订后,A公司支出了43万元对厂房进行装修,前期投入了200万购买机器设备。2017年1月,因A公司经营错误,无力支付租金。2017年4月,黄先生在再三催促A公司缴纳租金未果的情况下,强行拉走了其价值12万元的货物。而黄先生强行拉货的行为,让A公司的员工产生了失业恐慌,导致员工纷纷罢工要求结算工资,并到劳动争议仲裁委申请劳动仲裁。就这样吴先生现有上百万的订单因无工人干活而违约,被合同相对方起诉要求承担违约责任。短短一个多月的时间,吴先生的公司濒临破产。

  在这个案件中,吴先生是否可以向黄先生主张损失呢?能主张哪些损失?

  【律师分析】

  一、违约情况

  租赁合同是有名合同,但直接规范租赁合同法律关系的规范性文件却只有《合同法》(包括总则和《合同法》分则第十三章)以及最高人民法院2009年公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。租赁合同适用的范围很广,遍布工业、农业、服务业。每一个民事主体都可能或者已经成为租赁合同关系主体,因此,对此应当作为法律常识予以了解。

  大部分的租赁合同诉讼是由出租方提起,因为承租方确实无力支付租金或者在诉讼前会采取拒付租金的方式试图让自己的要求得到满足。同样在大部分租赁合同纠纷中,承租人都会提起反诉,要求出租方承担违约责任或者赔偿损失。

  出租方的违约情形主要有:提供的租赁物违法(属于违章建筑)或者不符合合同约定的目的(不符合商业用途,办不了营业执照);一房二租;无故提前解约。

  承租方的违约情形主要有:未按照约定支付租金(无论理由是否合法合理);违反约定装修、改建;转租等。

  二、当租赁合同关系中出现一方违约,守约方能要求违约方承担何种民事责任呢?

  (一)继续履行

  租赁合同中通常是承租方要求继续履行合同,因为在承租房屋后,承租人会进行装修装饰,投资建设,变更地址也会直接导致搬迁成本。《合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行;按照该条的规定,守约方可以要求继续履行租赁合同,承租人继续交租,使用租赁物。但是在实际案例支持继续履行的很少。原因主要是标的物被拆除导致客观上不能继续履行或者租赁物已经承租给善意第三人导致需要先保护善意第三人的合法权益。因此,只有在租赁合同有效、标的物没有缺陷并可以实际使用的情况下裁判机构才会裁判继续履行。

  (二)违约金

  如果合同有约定违约金的情况下,守约方可以要求违约方支付违约金。违约金具有惩罚和补偿的性质。违约金可以分为履约违约金和解约违约金,合同当事人可以约定不同情形使用不同的违约金,守约方可以一并要求违约方支付。只是违约方若有证据证明违约金过高的情况下,法院可以酌情量定。

  不过,现实中由于多数是出租方提供合同版本,故很少有约定出租方承担的违约责任,基本都是以“赔偿承租方实际损失”一言带过。

  (三)实际损失

  在租赁合同纠纷中,大部分的承租人都会主张出租方赔偿损失。承租人可以要求出租人赔偿哪些损失呢?包括直接损失和间接损失。

  1、直接损失包括经过业主同意的装饰装修项目的损失、搬迁损失、权利救济产生的费用、定约费用、履约费用、利息损失等。但需要有证据证明。如果承租人对出租标的进行过装修,那装修损失是承租人的直接损失。承租人需要提供有证明力的单据,包括发票、结算单、装修合同、装修时的照片等。如果租赁物还在,那可以对装修现有价值进行评估;如果租赁物不存在,只能结合装修时的装修施工图纸、付款凭证主张;如果承租方没有保留前述证据,承租方与出租方确认过的装修价值的相关材料(包括租赁合同中约定的装修费用)可以作为装修费用的证据。类似案例有山东省高级人民法院(2014)鲁民一终字第493号、江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0081号。

  2、间接损失,如经营损失。在绝大部分厂房或者商铺租赁合同纠纷中,承租人都会要求出租人赔偿损失。但是支持的特别少。理由是损失是否应予支持取决于三个条件:第一、损失与违约行为应具有因果关系,没有因果关系的损失不在赔偿之列。第二,损失的赔偿应遵循可预见性规则,即不得超过违约方订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失。第三,违约金的主要作用在于弥补损失,若合同约定的违约金已经足以弥补违约方造成的损失,守约方主张的违约金之外的损失就缺乏依据。这样就排除了人工开支、可期待营业利益、设备损失等损失部分了。

  (四)解除合同

  只要一方提出解除合同,法院支持是常态。解除合同的后果一是双方不再履行合同,承租人返还租赁物,不再缴纳租金。按照合同约定是否支付违约金、没收押金、赔偿损失等。二是附随义务开始,如出租方积极收回租赁物,承租方积极配合,确定装修装饰物的归宿和折价等,租赁物的交接。

  (五)没收押金(保证金)

  没收押金(保证金)通常是出租方的权利,但是如果租赁合同中有约定出租方支付履约保证金,那承租方也将享有此权利。没收押金的金额需要结合承租方未支付的租金、出租方的损失来确定,不能超过承租方未支付的租赁、出租方的损失。

  三、房屋占有使用费

  租赁合同中,承租方和出租方相比较,出租方的合同地位更弱势。原因是出租方有承租方想要的租赁物,租赁合同通常由承租方提供;另外一个原因上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”也就是说只要承租方接受并占有了租赁物,不管是违法建筑还是其他,出租方要求支付房屋占有使用费的,承租方都有可能要支付。这是很不公平但是没有办法的事情。

  房屋占有使用费的计算标准有三:参照合同约定的租金支付办法进行处理;委托鉴定机构鉴定;市场询价。

  四、转租

  很多情况下,出租方并非是租赁标的的所有人,其也是从有权处分人处承租后再转租的。次承租人需要承担的风险有:(一)出租方无转租权,其上手可以随时要求解除与出租方的租赁合同,次承租人在该合同解除后属于无权占有需要给出租方的上手腾房,其损失只能向出租方主张;(二)出租方对其上手违约如不按约定交纳租金,导致租赁合同解除,次承租人在该合同解除后属于无权占有需要给出租方的上手腾房,其损失只能向出租方主张。很多情况下,出租方是外地人或者也是信用、资产欠佳的人。所以转租的风险很大,需要慎之又慎。

  五、承租方的优先购买权

  首先,该权利可以通过合同约定放弃。其次,该优先权效力次于房屋共有人的优先权、房屋所有人的近亲属的购买权。再次,必须在出租人履行通知义务之日起十五日内明确表示愿意按同等条件购买,该房屋未被第三人善意取得。如果出租方未在合理期限内通知或者有其他侵害承租人优先购买权情形的,应当承担违约责任,包括部分差价。

  租赁合同法律关系看似简单,但却与承租人的生活、生产密切相关,承租人应给予高度重视,在签订和履行过程中多询问专业意见,保护自己权益。

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